Mietminderung, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche falsch ist?

Vor einiger Zeit war ich zu einer Einweihungsfeier nach Mühlacker eingeladen. Ein junges Paar hatte seine erste gemeinsame Wohnung im Dachgeschoss bezogen. Stolz führten Sie uns durch die frisch renovierten Räume. Alles schön hell, eine tolle Aussicht und eine große Loggia mit Südwestausrich­tung. Das Highlight für das junge Paar war der große ausgebaute Raum im 2. Dachgeschoss, erreich­bar über eine kleine Raumspartreppe. „Zwar etwas niedrig, aber als Schlafraum hervorragend geeig­net. Und im Sommer werden wir nicht von der grellen Sonne geweckt, da es nur zwei kleine Fenster gibt“ – kommentierten die neuen Bewohner.

Einer der Gäste stellte die Frage: „Und wie viel Quadratmeter hat diese Wohnung?“ Die synchrone Antwort des Paares: „110 Quadratmeter!“ Ein anderer Gast wollte wissen: „Und wie viel Miete zahlt ihr dafür?“ Wieder kam die Antwort wie aus einem Mund: „770 Euro kalt plus Nebenkosten 200 Euro.“ Erstaunte Gesichter und nur leise Kommentare.


Ich schaute mich um und dachte für mich, hier passt was nicht. Hier sind in nahezu allen Räumen Dachschrägen, die fast bis zum Boden gehen. Einige Dachgauben sind vorhanden, aber 110 Quadratmeter? Das erscheint mir zu viel.

 

Ein paar Tage später telefonierte ich mit dem Paar. Da wir gut befreundet sind, sprach ich meine Bedenken ehrlich aus. Die Wohnfläche wurde im Mietvertrag aufgeführt. Ebenso der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche. In der darauffolgenden Woche habe ich zusammen mit den Mietern die Wohnfläche ausgemessen. Es waren tatsächlich 110 Quadratmeter, allerdings nicht Wohnfläche, sondern Grundfläche. Das ist ein gravierender Unterschied.

 

Da die Flächen unter 1 m Raumhöhe nicht zur Wohnfläche zählen, und die Flächen zwischen 1 m und 2 m Höhe nur zu 50 Prozent, hat sich die Wohnfläche gleich um etliche Quadratmeter reduziert. Die Fläche im Bereich der Dachaufbauten (Gauben) konnte voll als Wohnfläche angesehen werden. Die überdachte Loggia konnte mit 50 % der Fläche zur Wohnfläche addiert werden. Auch der kleine, innenliegende Abstellraum zählte in diesem Fall zur Wohnfläche. Hierbei ist es nicht relevant, ob dieser Raum ein Fenster hat.

 

Den Raum im 2. Dachgeschoss konnte ich nicht zur Wohnfläche zählen. In der Landesbauordnung Baden-Württemberg sind Aufenthaltsräume definiert. Der Raum im 2. DG erfüllte gleich drei Anfor­derungen an Aufenthaltsräume nicht: 1. die Raumhöhe war mit 2,00 m zu niedrig, 2. die Fenster in diesem Raum waren zu klein und die Anforderung an die Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse nicht erfüllt und 3. ein (zweiter) Rettungsweg war nicht vorhanden. Durch die Fenster wäre ein Aus­stieg im Brandfall unmöglich. Die schmale Raumspartreppe war schon kritisch. Somit handelt es sich bei dem Raum im 2. DG nicht um einen Aufenthaltsraum. Dieser Raum ist nicht für den dauernden Aufenthalt von Personen geeignet. Daher kann dieser Raum auch nicht zur Wohnfläche gerechnet werden.

 

Die 110 Quadratmeter schrumpften auf unglaubliche 84 Quadratmeter Wohnfläche. Gemeinsam suchten wir ein Gespräch mit dem Vermieter und übergaben ihm die Wohnflächenberechnung. Der Vermieter war selbst überrascht. Er hatte die Angaben von einer Tabelle übernommen.

 

Und das haben wir erreicht: Der monatliche Mietzins wurde von 770 Euro auf 638 Euro reduziert. Die Miete blieb bei 7,00 Euro pro Quadratmeter. Für den Raum im 2. DG, der nun als Hobbyraum defi­niert wurde, einigten sich die Parteien auf eine Pauschale von 50 Euro (das entspricht einem redu­zierten Mietzins von rund 3 Euro pro Quadratmeter), insgesamt also 132 Euro Ersparnis pro Monat! Die Nebenkostenpauschale wurde beibehalten und es wurde vereinbart, diese Pauschale nach der ersten Abrechnung anzupassen.

 

Vertrauen ist gut. Nachmessen ist besser.

 

 

Körner & Kollegen

Inh. Silvia Körner

Sachverständige für

Immobilienbewertungen

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